Wohnungseigentum - WEG - Grundlagen und Allgemeines

Die Verwaltung jeglichen fremden Eigentums beruht auf einem gegenseitigen Vertrauensverhältnis zwischen Wohnungseigentümergemeinschaft, einzelnen Eigentümern und dem bestellten Verwalter.

Dieses Vertrauensverhältnis setzt sachlich spezielle Fachkenntnisse der Verwaltungstechnik, der wirtschaftlichen Geschäftsführung und einschlägiger privatrechtlicher Vorschriften, persönlich  Zuverlässigkeit, Unparteilichkeit und geordnete Vermögensverhältnisse beim Verwalter voraus.

Die Wohnungseigentumsverwaltung (WEG-Verwaltung) ist zum einen die Aufgabe der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, zum anderen eine natürliche oder juristische Person als "Organ", das diese Aufgabe erfüllt. Grundsätzlich „steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu“ (§ 21 [1] Absatz 1 WEG).

Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) können durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss jedoch einen Verwalter für das Gemeinschaftseigentum bestimmen. Nach dem deutschen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kann die Bestellung eines Verwalters nicht ausgeschlossen werden. Ein Verwalter muss bestellt werden, selbst wenn nur ein Eigentümer dies verlangt.

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohnungseigentumsanlage steht allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. Eine ordnungsgemäße Verwaltung braucht jedoch meist den bestellten Verwalter (§ 20 WEG Wohnungseigentumsgesetz). Der Verwalter ist daher stets Sachverwalter für fremdes Vermögen in besonderer Vertrauensposition.

Verwaltung nach dem WEG umfasst nicht das Gesamteigentum, sondern nur das gemeinschaftliche Eigentum. Die Verwaltung des Sondereigentums, also der Wohnräume oder auch gewerblich genutzten Räume, obliegt immer dem jeweiligen Eigentümer. Zur Verwaltung von Sondereigentum kann der Eigentümer einen gesonderten Verwalter-Vertrag abschließen.

Gleichzeitig empfiehlt es sich, einen Verwaltungsbeirat nach § 29 [6] WEG zu wählen, der den Verwalter unterstützt und kontrolliert und zwischen Eigentümern und Hausverwaltung moderiert.

Die Verwalter-Vergütung ist ein Entgelt für eine qualifizierte Dienstleistung und im Vergleich der Höhe nur durch einen Vergleich der Leistungsfähigkeit der anbietenden Hausverwaltungs-Unternehmen möglich. Eine ordnungsgemäße Verwaltung braucht im Verhältnis Verwalter und Eigentümer gegenseitiges Vertrauen und ständigen Informationsaustausch.

Der Verwalter braucht ständige Fortbildung, Seminare und Fortbildungen und die Beobachtung der aktuellen Rechtsprechungen unter anderem das Wohnungseigentumsgesetz, die Heizkostenverordnung, die II. Berechnungsverordnung, sowie von Mietgesetz und das Bürgerlichem Gesetzbuch.

Zu den Grundleistungen der Verwaltung gehören insbesondere die im § 27 Absatz 1 und 2 WEG aufgeführten gesetzlichen Aufgaben.

• 1. Das Erfassen aller Objekt- und Eigentümerstammdaten
• 2. Das Aufstellen eines Wirtschaftsplanes je Wirtschaftsjahr einschließlich Verteilung je Kosten-/Einnahmeart, in Form von Gesamt- und Einzelwirtschaftsplänen gem. § 28 WEG je Sonder-/Teileigentum
• 3. Die Erstellen einer Jahresabrechnung über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben im Vertragszeitraum als Gesamt- und Einzelabrechnung je Sonder-/ Teileigentum sowie die Erarbeitung eines Finanzstatus mit Angaben über Einnahmen, Ausgaben, Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber Eigentümern und Dritten sowie den Kontoständen. Sämtliche solche Unterlagen und Belege stehen allen Miteigentümern zur Einsichtnahme gemäß einer vereinbarten Regelung zur Verfügung.
• 4. Das Durchführen einer Eigentümerversammlung mit den dazu notwendigen Vorbereitungsarbeiten, der Versammlungsleitung und Niederschrift
• 5. Das Überwachen der Verträge der Gemeinschaft
• 6. Die Geldverwaltung in Form des Führens der offenen Fremdkonten der Gemeinschaft (Giro- und Anlagekonten etc.); verzinsliche Anlage der Instandhaltungsrücklage; Verwalten der gemeinschaftlichen Gelder bei einer in Deutschland ansässigen Bank
• 7. Das Einrichten einer übersichtlichen, kaufmännisch ordnungsgemäß geführten Buchführung im Vertragszeitraum samt rechnerischer Prüfung aller Kauf-, Lieferanten-, Dienstleistungs- und Reparaturrechnungen, das Buchen der Bankbewegungen wie Hausgeldzahlungen, Abrechnungsergebnisse, Rechnungen usw. und das Überwachen fristgerechter Hausgeldzahlung
• 8. Die Technische Kontrollen am Gemeinschaftseigentum zur Werterhaltung und zur Abwendung frühzeitig erkennbarer Schäden durch turnusmäßige Begehung der Wohnanlage sowie Empfehlungen an die Wohnungseigentümer zur Schadensminderung und -beseitigung und Hilfestellung bei der Auswahl von technischen Lösungen, Preisangeboten und Auftragsvergaben für das Gemeinschaftseigentum
• 9. Die Verwaltung des Sondereigentums durch eventuelle zusätzliche vertragliche Vereinbarungen